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元大證券投資信託


美元計價REITs基金 抗波動


從市場上升息機率的分布觀察,下次升息落在12月的機率較大,今年估計升息3次,從FED會後聲明顯示明年後年也將各升息3次。
面對升息環境,對利率敏感的REITs基金績效難免受到影響,且新台幣計價之REITS基金上半年也受新台幣升值之苦,不過仍有10檔以上維持正報酬。投資人也可選擇美元計價REITs基金,相對減少匯率上的風險,上半年表現不錯。
元大投信認為,觀察今年來資金小幅流出REIT市場,面對升息環境,建議避開利率敏感較高的市場,以及價值偏高的標的。
元大全球不動產證券化基金經理人吳宗穎指出,由於RITs本身會創造現金流,因此常用股價相對營運現金流量(AFFO)的比率來做為評價標準。根據美林證券資料,目前美國REITs約在18.2倍,並不算便宜。
因自2010年以來,美國REITs評價大約在17-20之間,除非仍有高達2~3成的租金收益成長率,才能支撐高昂的評價水準。但目前美國REITs的股利率約4%左右,然美國不動產市場空置率創新低、資產擴張計畫告段落,租金收益已開始下滑。短期來說,市場資金尚未收緊之前,評價將維持高水位,但長期來看將很難繼續支撐如此高的評價面。也就是說,當美國的包租公,不僅租金收入可能越來越少、連建物價格都可能不保。
放眼全球市場,除了美國之外,還是有不少地區有利可圖。從最佳風險回報率的角度,吳宗穎看好具有內需復甦題材的日本,包括勞動市場持續改善、職工現金收入增加、消費加速,預料終將推動通膨上升。其中,地產開發商不僅是最直接受惠於此題材的族群,首選商辦需求最暢旺的東京都,目前股票評價遭到低估,具落後補漲題材。<摘錄經濟>