近年桃園淨遷人口連續三年全台居冠，鐵路地下化亦使得桃園市、 中壢市百貨商圈進入調整期，包括傳出新光三越大有店即將啟動轉型 商辦，另外，桃園百貨店王中壢SOGO亦將於明年租約到期續約與否等 ，都將牽動商圈轉移。　　過往桃園市大廟掀起的群聚商圈已不復回，包括遠百、統領、新光 三越站前店均集中以桃園火車站為核心，百貨群聚效應，加上學區、 住宅與人口大增，讓24年前接手八百伴百貨至今、深耕在地社區百貨 20多年的新光三越大有店決定做局部轉型，已積極進行中，有可能轉 型商辦、或商辦結合百貨，以呼應在地需求。　　過去桃園百貨商圈幾乎集中北桃園為主，除了遠百、統領、新光三 越外，還有購物中心台茂等，全年百貨產值超過140億元，近年桃園 發展重心全集中於南桃園，尤其是高鐵青埔站、桃園機捷通車後，更 吸引大批自高房價的台北、新北「脫北者」移入，人口移入也讓不動 產商業設施陸續進駐帶動商業繁榮，包括大江購物中心、華泰名品城 、水族館、新光影城、IKEA等陸續進駐，加上中壢市區海華商圈的S OGO中壢店，墊高南桃園地區百貨產值超越200億元。　　根據房仲業者分析，海華商圈居民結構以中高階段主管以及在地士 紳為主，商業與人潮密集度高，中壢SOGO百貨多年業績穩占桃園區百 貨龍頭，只有近年被購物中心台茂、華泰名品城等超越。SOGO中壢店 房東為桃園地頭海華集團，當年合約租金高、難獲利，如今租約將於 明年11月到期，目前已進行到洽談階段，但距離明年租約到期還有一 年，SOGO強調還在談。　　南桃園房仲業者分析，自2015年華泰Outlet開幕，無論房價、百貨 零售產值均是年年增長，商業活絡亦帶動包括大江購物中心二期推出 ，預計二年後登場，而大江在華泰名品城、新光影城進駐南桃園，不 僅業績未減反增，主要是同業帶入人潮、錢潮所致。百貨業者指出， 不僅是北桃園、南桃園百貨商圈也會再轉移。